Les démarches administratives avant chantier
Pour la construction ou l'aménagement d'un établissement recevant du public (ERP) ou de bureaux, la réglementation et les démarches seront différentes si les travaux nécessitent un permis de construire ou une déclaration préalable.
Si vous ignorez si votre projet doit être soumis à un permis de construire ou non, si vous souhaitez en savoir plus sur les démarches administratives à suivre, cet article va vous éclairer.
Travaux sans permis de construire, avec une déclaration préalable
Les travaux concernés
La déclaration préalable, appelée DP, est obligatoire pour les travaux qui modifient l'aspect extérieur du bâtiment, tel qu'un ravalement de façade, un changement de porte ou de fenêtre ou encore l'ajout d'une nouvelle ouverture. Elle est également requise pour construire une extension dont la surface est comprise entre 5 m² et 20 m² maximum. Si le bâtiment est situé en zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) l'extension peut aller jusqu'à 40 m². Enfin, une extension faisant entre 20 et 40 m² doit faire l'objet d'une déclaration préalable si la surface totale de la construction sera supérieure à 150 m² après les travaux.
La demande d'autorisation préalable (pour les ERP)
Dans le cas où les travaux concernent un établissement recevant du public (ERP) et ne nécessitent pas de permis de construire, il est également nécessaire d'obtenir une autorisation de travaux auprès du maire. Elle sera demandée en parallèle à la déclaration préalable.
Le dossier de demande est à envoyer en 4 exemplaires, et doit comprendre entre autres les plans et schémas, la réaction au feu des matériaux, la notice de sécurité incendie et la notice sur l'accessibilité aux personnes handicapées. Le dossier sera ensuite examiné par la commission de sécurité et d'accessibilité qui rendra un avis au maire dans un délai de 2 mois maximum, après lequel l'avis sera considéré comme favorable en l'absence de réponse. C'est alors que le maire peut délivrer l'autorisation de travaux.
Travaux avec permis de construire
Les travaux concernés
Un permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle, pour toute modification des structures porteuses d'un bâtiment, ainsi que pour l'agrandissement d'un bâtiment existant, si les travaux ajoutent une surface supérieure à 20 m², ou à 40 m² en zone urbaine d'une commune couverte par un PLU, ou entre 20 et 40 m² si la surface totale sera supérieure à 170 m² après les travaux. Il est également nécessaire d'obtenir un permis de construire si les travaux ont pour but un changement de destination (transformation d'une habitation en local commercial), et enfin pour les travaux sur un immeuble classé monument historique ou situé dans un secteur sauvegardé.
Comment faire sa demande ?
Pour réaliser une demande de permis de construire, il faut commencer par remplir un formulaire, qui sera accompagné d'un dossier spécifique pour les ERP, pour vérifier que les normes d'accessibilité et de sécurité incendie sont bien respectées. Ces documents doivent ensuite être envoyés à la mairie, en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec avis de réception.
Quels sont les délais pour obtenir un permis de construire ?
En général, les délais d’obtention du permis sont de 2 mois à compter de la date de réception de la demande. Dans certains cas, ce délais peut être rallongé : par exemple si une étude complémentaire sur la pollution des sols est demandée. La délivrance du permis de construire par le maire tient lieu d'autorisation de travaux.
Le délais de recours des tiers et le retrait administratif
Cependant, il est conseillé d'attendre avant de débuter le chantier. En effet, pendant les 2 mois qui suivent l'obtention du permis de construire, toute personne intéressée peut attaquer la validité du permis. Il peut par exemple s'agir d'un voisin, qui clame que le projet est "de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien" (article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme).
Pour finir, après le recours des tiers, il reste le retrait administratif : pendant un mois, l’administration peut décider de revenir sur sa décision. Une fois ces délais écoulés, vous pouvez (enfin) commencer vos travaux en toute sérénité !
Être attentifs aux normes
Les normes communes à tous les ERP
Comme nous l'avons cité précédemment, l’aménagement d’un ERP est soumis à des normes strictes, auxquelles l’administration est particulièrement attentive. Les ERP, toutes catégories confondues, doivent respecter les règles suivante concernant la conception et la construction des locaux.
Il est obligatoire de se munir d'équipements anti-incendie : un extincteur par niveau, un dispositif d'alarme, ainsi qu'un système de sécurité incendie, à choisir en fonction du type de local commercial.
Ensuite, il faut prévoir des éclairages d’urgence qui servent à apporter suffisamment de lumière en cas de coupure électrique, par exemple un éclairage d’évacuation ou un éclairage d’ambiance, selon la catégorie de l’ERP.
Il est également nécessaire d'être aux normes d'accessibilité aux personnes handicapées, qui concernent tous les types de handicap. Pour cela, il faut par exemple installer d'une rampe d'accès, permettre une bonne circulation avec des espaces adaptés, faciliter l'utilisation des équipements et la communication au sein du local, etc.
Exemples de dérogations
Dans certains cas, des dérogations peuvent être accordées. Par exemple, en cas d'impossibilité technique ou de contraintes liées à la conservation du patrimoine. Enfin, dans certains cas, il est possible de prouver une disproportion manifeste entre les aménagements à effectuer pour la mise aux normes et leurs coûts et leurs effets sur l'usage du bâtiment.
Des normes spécifiques selon le secteur d'activité
Les ERP sont classés par types et par catégories. Selon ce classement et donc la nature de l’activité, les exigences réglementaires peuvent varier, et des installations particulières peuvent être requises.
Pour les restaurants par exemple, de nombreuses mesures spécifiques à la sécurité des cuisines sont à respecter, tel que l’isolement des cuisines. Aussi, des détecteurs de fumée doivent être disposés dans l’ensemble des pièces, et certains espaces auront besoin de capteurs particuliers : fumée, gaz, monoxyde de carbone, etc.
Les hôtels possèdent également des normes de construction à prendre en compte, comme la surface minimale réglementaire des chambres, soit 9 m², hors sanitaires, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum. Il est impératif de respecter toutes les autres règles de salubrité, concernant les normes d’aération, les normes d’éclairement, les normes d’équipement, etc.
Autre exemple de cas spécifique, dans un boutique ou un centre commercial, les panneaux de signalisation ou de publicité ne doivent en aucun cas diminuer la visibilité des panneaux de signalisation des sorties de secours.
Les normes pour aménager des bureaux
Pour aménager des bureaux, le Code du Travail sert de référent en matière de normes pour les conditions de travail des employés, concernant par exemple l'apport en lumière naturelle, l'espace minimum pour chaque poste de travail, etc.
Pensez donc à bien prendre en compte ces normes dans votre projet d'aménagement, ce qui évitera des modifications et des retards par la suite. Sans oublier de vous renseigner sur les normes spécifiques à votre type d'activité.
Pour conclure, sachez que le permis de construire est valable trois ans, et devient caduc si les travaux n'ont pas commencé dans ce laps de temps.
Dans le cas de la construction d'un ERP, sachez également qu'une fois les travaux terminés, vous devez obtenir une autorisation d'exploiter, délivrée par la mairie, pour pouvoir ouvrir votre établissement au public.